MP manda polícia ouvir pessoas que se dizem lesadas por construtor de casas em Balneário Camboriú

O promotor da 8a Promotoria de Justiça de Balneário Camboriú determinou que a Polícia Civil escute o depoimento de pelo menos sete supostas vítimas de estelionato, que teriam sido cometidos pelo construtor Fernando Carlos Dalposso, da Immobile Incorporadora Ltda.

O promotor enviou documento ao juiz criminal, cujos principais trechos estão reproduzidos abaixo:

Colhe-se dos autos, em síntese, que a pessoa de Fernando Carlos Dalposso… teria vendido dois terrenos situado em Balneário Camboriú ao ofendido, os quais além de estarem registrados em nomes de terceiros, não teriam sido entregues no prazo e condições  acordadas.

Os lesados esclareceram que o autor age da seguinte maneira: vende os imóveis às vítimas, ainda na planta – boa parte das vezes sem que os terrenos sequer estejam registrados em nome da incorporadora e sem as averbações de incorporação dos imóveis e, próximo da data da entrega, solicita o distrato contratual (em caso de recusa move ações judiciais com vistas à rescisão). 

Segundo as pretensas vítimas, ainda, o autor vende os imóveis em duplicidade, na medida em que garante a sua construção com o dinheiro investido pelas vítimas antes do início da execução da obra e, às vésperas da entrega, vendo o mesmo imóvel para terceiros…

O promotor deu prazo de 90 dias para a Polícia Civil ouvir os supostos lesados, exigindo justificativa caso este prazo não seja cumprido.

Três das supostas vítimas confirmaram ao Página 3 que foram lesadas pelo construtor Fernando Carlos Dalposso e uma delas informou que a imobiliária Reggiori Imóveis estaria envolvida, pois vende os imóveis contruidos por Dalposso, mesmo sabendo que eles estão irregulares.

Consultada a proprietária da Reggiori Imóveis respondeu por mensagem de celular que “Não temos interesse em nos manifestar a respeito e não autorizo a citar o nome da imobiliária”. 

O Página 3 tem em mãos diversos documentos que supostamente mostram que a imobiliária anuncia para venda imóveis irregulares, como este reproduzido abaixo:

EM RESPOSTA À DENÚNCIA 340/24 PROTOCOLADA VIA E-MAIL [email protected]  FORAM LAVRADOS OS DOCUMENTOS: AC 1040236, AI 260011 E AC 1040237, AI 260012 CONFORME AS DIRETRIZES E REGULAMENTAÇÕES PERTINENTES.

Documento 2 – Número do documento: 1040236

Texto do fiscal do CRECI: A EMPRESA, ACIMA MENCIONADA, ANUNCIA A VENDA IMÓVEL EM SITE CHAVES NA MÃO, IMÓVEL REF 4126, CASA TRIPLEX 3 SUITES, 4 GARAGENS NO CENTRO DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ -SC, SEGUNDO INFORMAÇÕES PRESTADAS NO ATO DA FISCALIZAÇÃO PELO CORRETOR DE IMÓVEIS JUCÉLIO NICOLETTI, CRECI-SC 31971F, A INFORMAÇÃO PASSADA FOI DE QUE DE A CASA ANUNCIADA PERTENCE A UM TERCEIRO (CONTRATO DE COMPRA E VENDA), PRIMEIRAMENTE O MESMO APRESENTOU CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UM IMÓVEL, CONTRATO ESTE O QUAL CITA-SE TERRENO COM DUAS CASAS, SENDO QUE O TERRENO NÃO SE encontra DESMEMBRADO, POSTERIORMENTE APÓS CONVERSA TELEFÔNICA INFORMOU TER SE EQUIVOCADO QUE SE trata DE OUTRO IMÓVEL LOCALIZADO NA RUA 1822.

A SRA LISIANE RT DA EMPRESA COMPARECEU A IMOBILIÁRIA E NÃO SOUBE INFORMAR COM PRECISÃO O NÚMERO DO IMÓVEL, SENDO QUE A MESMA CONFIRMOU QUE O MESMO ESTÁ LOCALIZADO NA RUA 1822.

DIANTE DOS FATOS FOI LAVRADO DE AUTO DE INFRAÇÃO POR ANUNCIAR IMÓVEIS LOTEADOS OU EM CONDOMÍNIO SEM POSSUIR O NÚMERO DO REGISTRO DE INCORPORAÇÃO.

A EMPRESA FICA CIENTE QUE CONFORME ART. 65 DA LEI 4591/64 (LEI DO CONDOMÍNIO), E CONSIDERADO CRIME CONTRA A ECONOMIA POPULAR PROMOVER INCORPORAÇÃO, FAZENDO, EM PROPOSTA, CONTRATOS, PROSPECTOS OU COMUNICAÇÃO AO PÚBLICO, OU AOS INTERESSADOS, AFIRMAÇÃO FALSA SOBRE A CONSTRUÇÃO DO CONDOMÍNIO, ALIENAÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS DO TERRENO OU SOBRE A CONSTRUÇÃO DAS EDIFICAÇÕES.

Uma das supostas vítimas de Fernando Carlos Dalposso, disse ao Página 3 que o construtor “a princípio usa o mesmo modus operandi das demais vítimas.. fiz o contrato de compra e venda, dei uma entrada de 35% à vista, aí houve atraso na entrega do imóvel, aí nesse caso ele quer rescindir o contrato e vende para outra pessoa. No meu caso específico, eu processei ele e fiz um acordo para devolução do dinheiro corrigido. E mesmo assim nunca pagou. Estou com uma execução. Aí Ele vendeu para outra pessoa antes mesmo de uma audiência de conciliação

Outra suposta vítima denunciou que:

Além de descumprir o acordo, Fernando ocultou todos os bens em seu nome e transferiu veículos e outros ativos para Silvana Souza dos Santos. Além disso, a empresa IMMOBILE INCORPORADORA também ocultou e transferiu seus bens, dificultando a execução da sentença. Atualmente, há um bem penhorado em nome de Fernando e Jonas Nagel (ex-sócio do Fernando), que, apesar de ainda estar formalmente registrado no nome deles, já foi vendido para um terceiro de boa-fé. Dessa forma, é provável que essa penhora seja frustrada.

Não bastasse isso, durante essa busca para tentar reaver meu dinheiro, descobri que haviam outras vítimas que relataram histórias similares. Fernando usa sempre o mesmo modus operandi: recebe um valor de entrada substancial, usa esse dinheiro para construir, atrasa a entrega da obra e, depois, vende o imóvel a terceiros, ficando com o dinheiro da primeira vítima.

Não denunciei antes porque ainda havia esperança de receber o valor devido por meio do pagamento de Fernando e temia que uma denúncia criminal pudesse atrapalhar qualquer possibilidade de devolução por parte dele. No entanto, agora, diante da ineficácia dos meios legais e da clara intenção de Fernando de se furtar ao pagamento, não me resta outra opção senão denunciar o crime.

Atualmente, me encontro sem a casa e sem o dinheiro que investi, fruto de anos de trabalho e economias de uma vida inteira. Confiei na boa-fé do contrato e na promessa de entrega do imóvel, mas fui lesado de maneira irreparável, ficando sem o patrimônio que deveria garantir minha segurança e estabilidade. Enquanto Fernando se beneficiou financeiramente da fraude, eu fui deixado em uma situação de completo prejuízo, sem qualquer amparo ou ressarcimento até o momento.

Diante dos fatos, comunico à autoridade policial que Fernando Carlos Dalposso praticou o crime de estelionato (artigo 171 do Código Penal), obtendo para si e para terceiros (possivelmente Silvana Souza dos Santos e seu sobrinho Elias Schvierk) vantagem ilícita em prejuízo meu, me induzindo e mantendo em erro por meio de planejamento fraudulento.

Por fim, informo que existe um Inquérito Policial em andamento sob o nº 5001943-24.2024.8.24.05.05 e que sou mais uma vítima desse esquema criminoso. Requeiro a devida apuração dos fatos e a responsabilização penal do autor do crime.

Fernando Carlos Dalposso não respondeu mensagem enviada pelo Página 3, se o fizer, sua versão dos fatos será publicada.

Supostas vítimas alegam que Dalposso se associou a um parente, que estaria emprestando o nome para ele continuar operando de maneira semelhante no mercado. O Página 3 não conseguiu confirmar essa hipótese. 

COMO EVITAR SER VÍTIMA DE GOLPES IMOBILIÁRIOS

Dicas da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip)

Sinais de alerta de fraude imobiliária

Fraudes imobiliárias podem ser sofisticadas e difíceis de identificar à primeira vista. No entanto, há sinais claros que indicam que algo pode estar errado. Se estiver negociando a compra, venda ou aluguel de um imóvel, fique atento a esses alertas:

Exigência de pagamento antecipado sem garantias

Um dos golpes mais comuns é a cobrança de valores adiantados antes da assinatura do contrato ou da visita ao imóvel. Os criminosos justificam a cobrança como uma “taxa de reserva”, “entrada para garantir o negócio” ou “adiantamento do aluguel”, mas desaparecem após receberem o dinheiro.

Documentação inconsistente ou inexistente

Nestes casos, o imóvel não tem registro no cartório ou está em nome de terceiros desconhecidos. Pode acontecer de a matrícula apresentar divergências com os dados fornecidos pelo vendedor, ou promessas de “regularização futura” da documentação, sem garantias concretas.

Sempre solicite a matrícula do imóvel atualizada no cartório de registro de imóveis da cidade para verificar a real titularidade.

Corretores ou vendedores sem registro profissional

Corretores de imóveis devem ser credenciados no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). Antes de fechar negócio, consulte o nome do profissional no site do conselho regional para verificar se ele realmente está habilitado a intermediar transações imobiliárias.

Pressão para fechar negócio rapidamente

Golpistas costumam criar um senso de urgência para impedir que a vítima tenha tempo para avaliar a proposta. Frases como “há várias pessoas interessadas” ou “o proprietário só aceita pagamento imediato” são estratégias comuns para forçar a tomada de decisão impulsiva.

Contrato com cláusulas incompletas ou genéricas

Um contrato imobiliário deve ser claro e detalhado, especificando:

Dados completos do comprador, vendedor e imóvel;

Condições de pagamento;

Prazo para entrega das chaves;

Penalidades em caso de descumprimento do acordo.

Se houver cláusulas vagas ou faltando informações essenciais, peça uma revisão com um advogado especializado antes de assinar.

Falsos intermediários e empresas desconhecidas

Fraudadores costumam se passar por representantes de imobiliárias ou construtoras inexistentes. Sempre verifique:

Se a imobiliária tem CNPJ ativo e registro no CRECI;

O histórico da empresa em sites de reclamações como Reclame Aqui;

Se há um escritório físico e canais de atendimento reais.

Caso perceba um ou mais desses sinais ao longo da negociação, interrompa o processo imediatamente e busque ajuda de um profissional ou órgão regulador.

3 dicas para se proteger de fraudes imobiliárias

Evitar fraudes imobiliárias exige atenção a detalhes, pesquisa prévia e verificação cuidadosa de documentos e profissionais envolvidos na negociação. Veja três estratégias fundamentais para garantir que sua compra, venda ou aluguel seja seguro.

1. Pesquise a procedência do imóvel e do vendedor

Antes de fechar qualquer negócio, é essencial verificar se o imóvel realmente pertence à pessoa que está negociando. Para isso:

Solicite a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis da cidade. Esse documento confirma quem é o verdadeiro proprietário e se há pendências, como dívidas ou bloqueios judiciais;

Cheque o histórico do imóvel, investigando se há registros de ações judiciais, disputas de posse ou hipotecas que possam comprometer a transação;

Confirme a identidade do vendedor, solicitando documentos como RG, CPF e comprovante de residência. Se o vendedor for uma empresa, consulte o CNPJ e verifique se a construtora ou imobiliária tem boas referências;

Se houver qualquer resistência em fornecer a documentação do imóvel ou do vendedor, esse é um sinal de alerta para possível golpe.

2. Verifique a idoneidade do corretor e da imobiliária

Corretores e imobiliárias devem estar registrados no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). Para confirmar se um corretor é credenciado:

Acesse o site do CRECI do seu estado e pesquise pelo nome ou número do registro do profissional;

Solicite o número do CNPJ da imobiliária e consulte a situação da empresa no site da Receita Federal;

Desconfie de corretores que não possuem escritório fixo, que só se comunicam por WhatsApp ou redes sociais e que evitam reuniões presenciais.

Caso o corretor ou a imobiliária não tenha registro, não prossiga com a negociação.

3. Nunca faça pagamentos antecipados sem garantias

Um dos golpes mais comuns é a exigência de depósitos antecipados para “garantir o imóvel”, seja para aluguel ou compra. Para evitar cair nessa armadilha:

Nunca transfira dinheiro sem antes assinar um contrato formal e verificar a documentação do imóvel;

No caso de aluguel, sempre visite o imóvel antes de qualquer pagamento;

Em compras, prefira realizar pagamentos por meio de cartório ou conta bancária vinculada a um contrato oficial;

Se for necessário pagar um sinal, exija um recibo detalhado, assinado pelo proprietário ou pela imobiliária.

Golpistas costumam pressionar as vítimas a fazer pagamentos rápidos sob a justificativa de “muita demanda” pelo imóvel. Se isso acontecer, redobre a cautela.